2018年4月高等教育自学考试福建省统一命题考试

房地产评估试卷和答案

(课程代码00122)

本试卷满分100分，考试时间l50分钟。
考生答题注意事项：
1．本卷所有试题必须在答题卡上作答。答在试卷上无效，试卷空白处和背面均可作草稿纸。
2．第一部分为选择题。必须对应试卷上的题号使用2B铅笔将“答题卡”的相应代码涂黑。
3．第二部分为非选择题。必须注明大、小题号，使用0．5毫米黑色字迹签字笔作答。
4．合理安排答题空间，超出答题区域无效。

第一部分选择题

一、单项选择题(本大题共20小题，每小题l分，共20分)
  在每小题列出的四个备选项中只有一个是最符合题目要求的，请将其选出并将“答题
  卡”的相应代码涂黑。未涂、错涂或多涂均无分。
1．以下房地产属性中决定了房地产市场是一个区域性市场的是
  A．耐久性    B．适用性    C．高价值性    D．位置固定性
2．二手房市场属于房地产的
  A．一级市场    B．二级市场    C．三级市场    D．四级市场
3．选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价
  对象处于
  A．同一地区    B．同一城市
  C．同一供求范围内的类似地区    D．A或C
 4．房地产价格与房地产的需求呈
  A．正相关    B．负相关    C．乘数效应    D．递减效应
5．以收益为目的的出租房地产，从租赁收入中扣除的费用不包括
  A．管理费    B．保险费    C．消费税金    D．利润
6．下列房产中适合用收益法进行估价的是
  A．旅馆    B．行政办公楼    C．码头    D．养老院
7．建筑物经济寿命的起算日期是
  A．开工之日    B．竣工之日    C．开业庆典之日  D．开始赚钱之日
8．房屋完损等级分为
  A．三类    B．四类    C．五类    D．六类
9．征收耕地的土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的
  A．3—5倍    B．5—6倍    C．6—8倍 D. 6—10倍
10．路线价法主要适用于
  A．城市商业街道两侧土地的估价    B．旧建筑物的估价
  C．新建筑物的估价                D．拆迁房屋的估价
11．可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务的评估机构的资质是
  A．一级    B．二级    C．三级    D．临时级
12．从本质上决定估价时点的是
  A．委托人    B．估价目的   C．被委托人    D．房地产管理机构
13．估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，应选用的估价方法是
  A．比较法    B．成本法    C．收益法    D．路线价法
14．中型写字楼的建筑面积标准一般是
  A．1万平米以下    B．1—3万平米    C．3万平米以上    D．10万平米
15．根据我国相关法律规定，娱乐用地的最长出让年限为
  A．40年    B．50年    C．60年    D．70年
16．根据苏慕斯法则，从街道方向算起，临街深度100英尺的土地，后半部分英尺的价值，占整块土地价值的比例为
  A．12．5％    B．25％    C．27．5％   D．72.5％
17．下列折旧中，属于经济折旧的是
  A．地震    B．设备老化    C．城市规划改变    D．碰撞
18．居住用房地产一般不适合的房地产估价方法是
  A．成本法    B．路线价法    C．比较法    D．收益法
19．某块用地使用面积1000平米，首层建筑面积为800平米。总建筑面积为5200平米，则其容积率为
  A．0．8    B．1．25    C．2．50   D．5．20
20．甲级写字楼其智能化程度需要达到的最低标准是
  A．2A    B．3A    C．4A   D．5A
二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共l0分)
  在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题
  卡”的相应代码涂黑。未涂、错涂、多涂或少涂均无分。
21．下列属于房地产的有
  A．种植在土地上的花草树木    B．埋设在地下的管线设施
  C．地上临时搭建的帐篷        D．地上建造的庭院、花园
  E．土地及建筑物
22。报酬率的确定方法有
  A．资本化法        B．众数法
  C．市场提取法      D．累加法
  E．投资收益率排序插入法
23．建筑物的无形损耗包括
  A．建筑物的腐化        B．技术进步
  C．消费观念的变化      D．老化
  E．风化 
24．拟定作业步骤和作业速度，主要是对往后要做的工作作出日程进度安排，重点包括的安
  排有
  A．作业内容    B．时间进度
  C．作业人员    D．所需经费
  E．作业的意义
25．一名合格的房地产估价师，在房地产估价方面应具备
  A．扎实的理论知识    B．广泛的人际关系
  C．丰富的实践经验    D．良好的职业道德
  E．敢作敢为的开拓作风
三、判断选择题(本大题共5小题，每小题l分，共5分)
  判断下列每小题的正误，正确的将答题卡上该小题的“[A]”涂黑，错误的将“[B]”涂黑。
26．房地产市场是一个完全开放的市场。
27．房地产估价原则即房地产价格形成原理。
28．用于比较的可比实例房地产价格必须是单价。
29．对于有保护价值的建筑物的估价以重新购建成本为宜。
30．某一旧有建筑物，其现值可能大于原值。

第二部分非选择题

四、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分)
31.重新购建价格
32．路线价估价法
33．建筑物经济寿命
34．资本化率
35．宗地地价
五、简答题(本大题共3小题，每小题6分，共18分)
36．简述假设开发法估价结果准确与否需要具备的条件。
37．简述适用于新土地开发土地的成本法公式。
38．简述基准地价的作用。
六、综合应用题(本大题共3小题，第39小题8分，其余每小题12分，共32分)
39．某宗房地产预计未来两年的净收益分别为100万元和120万元，两年后的价格比现在的价格上涨10％，该类房地产的报酬率为l0％，求该宗房地产现在的价格。
40．某宗房地产2015年6月的价格为15000元／平方米，现需要将其调整到2015年10月。 已知该宗房地产所在地区类似房地产{2015年4月至lo月的价格指数分别为79．6、74．7、77．7、85．0、89．0、92．5、98．1(以2015年1月为l00)，试计算该宗房地产2015年10月份的价格。
41．若在建工程开工于2016年3月1日，用地面积为2000平米，建筑容积率为5．1，用途为公寓，土地使用年限为50年，从2016年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价1000元／平方米，该工程正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2016年9月1日完成主体封顶，已投入建设费用的45％。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为80元／平方米，可出租面积为总建筑面积的65％，正常出租率为80％，出租期问运营费用率为30％。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5％。
    试利用上述材料采用动态分析法估算该在建工程于2016年9月1日的正常购买总价和建成后的建筑面积折算的单价(假定报酬率为8％，折现率为l4％)。